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Pour louer un appartement, c'est le DPE individuel du logement qui détermine votre droit à mettre le bien sur le marché, pas le DPE Collectif de l'immeuble. Un immeuble bien classé ne rattrape pas un appartement classé G : à ce jour, aucun texte ne permet au DPE Collectif de se substituer au DPE individuel pour apprécier la décence énergétique d'un logement loué. Une réforme est pourtant en cours de discussion au Parlement, et elle pourrait changer la donne pour de nombreux bailleurs en copropriété. Voici où en est le droit, et ce qui pourrait évoluer.
DPE Collectif ou DPE Individuel : lequel conditionne le droit de louer ?
Les deux diagnostics existent en parallèle et répondent à des questions différentes. Le DPE Collectif photographie l'immeuble entier, parties communes et équipements collectifs compris. Le DPE individuel photographie le logement tel qu'il sera réellement occupé par le locataire, avec ses propres menuiseries, son exposition et ses éventuels travaux privatifs.
Un immeuble classé D peut donc parfaitement abriter un appartement classé G. C'est même une situation fréquente pour les logements sous combles ou mal exposés, dont l'enveloppe individuelle décroche largement de la moyenne du bâtiment.
Ce que le DPE Collectif change concrètement, sans pour autant vous sauver
Le DPE Collectif ne rattrape pas votre étiquette individuelle, mais il n'est pas non plus sans effet sur elle. Les travaux votés en assemblée générale sur la base de ses recommandations (isolation par l'extérieur, remplacement de la chaudière collective, réfection de toiture) améliorent souvent aussi le classement de chaque appartement, puisque le DPE individuel intègre l'enveloppe du bâtiment dans son calcul. Concrètement : si votre copropriété isole ses façades cette année, votre DPE individuel peut gagner une lettre l'an prochain sans que vous ayez touché à l'intérieur de votre logement. C'est l'un des rares cas où attendre une décision collective sert directement votre intérêt de bailleur.
À l'inverse, un DPE Collectif qui tarde à être réalisé prive la copropriété d'une base technique fiable pour prioriser ces travaux, et retarde d'autant l'amélioration passive dont pourraient bénéficier tous les appartements du bâtiment, y compris ceux qui sont aujourd'hui loués sans difficulté.
La réforme en discussion : vers un DPE Collectif opposable pour la décence énergétique
Une proposition de loi portée par la sénatrice Amel Gacquerre, adoptée en première lecture par le Sénat le 1ᵉʳ avril 2025, prévoit de rendre le DPE Collectif opposable pour apprécier la décence énergétique d'un logement loué, lorsque sa classe le permet. Concrètement, si le texte entre en vigueur, un bailleur pourrait continuer à louer un appartement classé G si le DPE Collectif de son immeuble atteste d'une performance suffisante à l'échelle du bâtiment, ou justifier d'une dérogation lorsque le coût des travaux est manifestement disproportionné par rapport à la valeur du bien, ou lorsque des contraintes architecturales ou patrimoniales rendent les travaux impossibles.
Le texte a été transmis à l'Assemblée nationale, où son examen n'a pas encore abouti à ce jour. Tant qu'il n'est pas définitivement adopté et promulgué, c'est le droit actuel qui s'applique : le DPE individuel reste seul déterminant pour votre droit de louer, quelle que soit la qualité du DPE Collectif de votre immeuble. Un bailleur prudent suit l'avancée de ce texte, mais ne bâtit pas sa stratégie locative sur une loi qui n'existe pas encore.
Le calendrier des interdictions de location qui s'applique à votre bien aujourd'hui
Le DPE individuel, opposable depuis le 1ᵉʳ juillet 2021, conditionne un calendrier d'interdictions progressif en France métropolitaine :
- Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025 : les logements classés G ne peuvent plus faire l'objet d'un nouveau bail, d'un renouvellement ou d'une reconduction tacite ;
- À partir du 1ᵉʳ janvier 2028 : l'interdiction s'étendra aux logements classés F ;
- À partir du 1ᵉʳ janvier 2034 : seuls les logements classés A à D pourront encore être loués.
Ces échéances sont décalées de trois ans dans les départements et régions d'outre-mer. Par ailleurs, depuis août 2022, le loyer d'un logement classé F ou G ne peut plus être révisé à la hausse, que ce soit à la signature d'un nouveau bail ou lors du renouvellement du contrat en cours.
Que faire si votre DPE individuel est mauvais mais l'immeuble est bien classé ?
Un exemple concret : un T2 parisien affiche un DPE individuel classé G, alors que le DPE Collectif de l'immeuble vient de sortir en D. L'immeuble n'est pas une passoire thermique, mais l'appartement en est une aux yeux de la loi actuelle. Le DPE Collectif ne « sauve » pas ce logement de l'interdiction de location. Deux leviers restent mobilisables sans attendre une hypothétique évolution législative : engager des travaux privatifs qui améliorent directement votre étiquette (fenêtres, isolation intérieure, ballon d'eau chaude thermodynamique), puis faire réaliser un nouveau DPE individuel une fois les travaux achevés. Et si votre logement est chauffé à l'électricité, vérifiez d'abord si le nouveau coefficient de conversion appliqué depuis le 1ᵉʳ janvier 2026 n'a pas déjà fait basculer votre étiquette sans le moindre chantier : une simple vérification sur l'observatoire DPE de l'ADEME suffit à le savoir.
Foire aux questions sur le DPE Collectif et la location
Un bon DPE Collectif me permet-il de louer un appartement classé G ?
Non, pas à ce jour. C'est le DPE individuel du logement qui détermine seul le droit de louer, indépendamment du classement de l'immeuble.
Le DPE Collectif sera-t-il bientôt opposable pour la location ?
Une proposition de loi en ce sens a été adoptée par le Sénat en avril 2025 et transmise à l'Assemblée nationale, mais elle n'est pas encore adoptée définitivement. Tant qu'elle n'est pas promulguée, elle n'a aucune valeur juridique.
Le DPE Collectif de mon immeuble doit-il être annexé au bail ?
Non. Seul le DPE individuel du logement loué doit figurer dans le Dossier de Diagnostic Technique remis au locataire.
Les travaux votés grâce au DPE Collectif peuvent-ils améliorer mon DPE individuel ?
Oui, souvent. Une isolation des façades ou un changement de chaudière collective améliore l'enveloppe du bâtiment, un facteur pris en compte dans le calcul de chaque DPE individuel, même sans travaux à l'intérieur du logement.
Que risque un bailleur qui loue un logement classé G aujourd'hui ?
Le bail ne peut légalement pas être conclu, renouvelé ou reconduit tacitement. Un locataire qui découvrirait un logement non conforme peut saisir le juge, qui peut ordonner des travaux, réduire le loyer ou en suspendre le paiement jusqu'à la mise en conformité.
