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En résumé : DPE collectif pour une copropriété de moins de 50 lots
Obligation depuis le 1er janvier 2026 pour tous les immeubles d'habitation collective dont le permis de construire est antérieur au 1er janvier 2013.
Condition déclenchante : permis de construire avant le 1er janv. 2013. Peu importe la présence ou non d'un chauffage collectif.
Durée de validité : 10 ans (pas de renouvellement si classé A, B ou C après le 1er juillet 2021)
3 points clés :
✓ Aucune aide financière nationale pour le financer : à la charge du syndicat
✓ Le DPE collectif est le préalable obligatoire au PPPT (lui-même obligatoire depuis 2025)
✓ Seulement 2,5 % des copropriétés sont classées A ou B (source : ADEME) l'enjeu est réel
Les petites copropriétés ne sont pas épargnées
Dans une copropriété de petite taille, les décisions liées à l'énergie demandent souvent une attention particulière. Budget restreint, organisation parfois bénévole et bâti ancien forment un contexte exigeant. Pourtant, le DPE pour les copropriétés de moins de 50 lots occupe désormais une place stratégique dans la gestion de ces immeubles.
Contrairement à certaines idées reçues, les petites copropriétés ne sont pas exclues des obligations liées au DPE. Au-delà du cadre réglementaire, le diagnostic joue un rôle structurant. Il apporte une vision objective de la situation énergétique, facilite l'anticipation des obligations à venir et pose les bases d'une réflexion collective.
Depuis le 1er janvier 2026, le DPE collectif est obligatoire pour toutes les copropriétés de moins de 50 lots dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013. Cette date n'est pas anodine : elle correspond à l'entrée en vigueur de la norme de construction RT 2012. Un immeuble construit après cette date n'est pas concerné par l'obligation.
L'obligation de DPE collectif pour les copropriétés de moins de 50 lots
Qui est concerné exactement ?
L'obligation s'applique à tout bâtiment d'habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013. Deux points importants à noter :
- La présence ou l'absence d'un système de chauffage collectif ne change rien à l'obligation depuis la loi Climat et Résilience. Même une petite résidence sans chauffage collectif doit réaliser son DPE depuis 2026.
- Les lots à comptabiliser pour déterminer le seuil de 50 lots sont les lots principaux : logements, bureaux ou commerces. Les parkings, caves et garages ne comptent pas.
Exception : les bâtiments classés ou inscrits aux monuments historiques peuvent bénéficier de dérogations. Des exceptions existent également pour certains immeubles situés dans des zones protégées ou soumises à des restrictions d'urbanisme (décret n° 2023-796 du 18 août 2023).
Calendrier progressif de l'obligation
La loi Climat et Résilience a instauré un calendrier progressif selon la taille des copropriétés :
📌 Nouveauté 2026 : révision du coefficient de conversion de l'électricité
Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l'électricité a été abaissé de 2,3 à 1,9, afin de mieux refléter la part croissante d'électricité décarbonée en France. Conséquence directe : de nombreux immeubles chauffés à l'électricité vont automatiquement obtenir une meilleure étiquette énergétique lors de leur DPE collectif 2026, sans avoir réalisé aucun travaux. Si votre copropriété est chauffée à l'électricité, anticipez : votre futur DPE pourrait vous être plus favorable que prévu.
Que contient le DPE collectif d'une petite copropriété ?
Le Diagnostic de Performance Énergétique mesure la consommation d'énergie d'un bâtiment et son impact en émissions de gaz à effet de serre.
La performance énergétique des copropriétés de moins de 50 lots dépend très souvent de bâtiments construits avant les normes thermiques actuelles. Isolation insuffisante, équipements anciens, défauts de ventilation : le DPE permet d'objectiver ces lacunes et de les hiérarchiser.
Concrètement, le DPE collectif d'une petite copropriété comprend :
- La description de l'état énergétique de l'immeuble : caractéristiques du bâtiment, systèmes de chauffage, eau chaude sanitaire, ventilation et éclairage des parties communes
- L'évaluation de la ventilation et du confort d'été, liés à l'isolation et aux protections solaires
- L'estimation des consommations énergétiques annuelles (kWh/m²/an) et des émissions de CO2 (kg/m²/an)
- L'étiquette énergie et l'étiquette climat, notées de A (très performant) à G (très énergivore)
- Des recommandations de travaux pour améliorer la performance énergétique : isolation, changement de chauffage, amélioration de la ventilation, remplacement d'équipements énergivores
Comment se déroule la visite ?
Le diagnostiqueur certifié inspecte plus de 60 points de contrôle lors de sa visite : enveloppe du bâtiment (murs, toiture, planchers bas, fenêtres), équipements collectifs (chauffage, ECS, ventilation), parties communes. Il doit également visiter un échantillon représentatif de logements — un logement de chaque typologie (étages, orientations différentes). Les données sont ensuite analysées via la méthode 3CL 2021, le seul calcul réglementaire validé par le ministère.
📊 Chiffre ADEME : seulement 2,5 % des copropriétés sont classées A ou B
L'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME recense 236 000 DPE collectifs réalisés en France depuis le 1er juillet 2021. Seulement 2,5 % ont obtenu une étiquette A ou B. La grande majorité des copropriétés françaises, et notamment des petites copropriétés construites avant 1990, a donc un fort potentiel d'amélioration énergétique.
La procédure concrète : le rôle du syndic et de l'assemblée générale
C'est le syndic, professionnel ou bénévole, qui est responsable de l'organisation du DPE collectif. La procédure se déroule en plusieurs étapes :
- Étape 1 — Inscription à l'ordre du jour de l'AG : le syndic doit inscrire la réalisation du DPE collectif et le choix du prestataire à l'ordre du jour d'une assemblée générale. Il ne peut pas décider seul.
- Étape 2 — Vote en AG : la décision de réaliser le DPE collectif est soumise au vote à la majorité simple (article 24 de la loi du 10 juillet 1965). Le choix du prestataire et le budget associé sont également votés.
- Étape 3 — Obligation de conseil : le syndic a l'obligation d'attirer l'attention des copropriétaires sur l'importance du diagnostic — notamment le risque de non-éligibilité à certaines aides en l'absence de DPE.
- Étape 4 — Réalisation et présentation : une fois réalisé, le rapport est présenté en AG. Le syndic doit le conserver dans les archives de la copropriété et l'annexer au carnet d'entretien de l'immeuble.
- Étape 5 — Suite obligatoire : après la présentation du DPE, le syndic doit inscrire à l'ordre du jour de l'AG suivante la question d'un plan de travaux d'économies d'énergie ou d'un contrat de performance énergétique (art. 24-4 de la loi de 1965).
Délai à prévoir : la réalisation d'un DPE collectif prend en général 4 à 6 mois entre le vote en AG, la collecte des documents, la visite et la livraison du rapport. Ne pas attendre la dernière minute.
Prix d'un DPE collectif pour une copropriété de moins de 50 lots
Le prix d'un DPE collectif n'est pas réglementé. Il varie selon la taille de l'immeuble, le nombre de bâtiments, la complexité des équipements et la qualité des données disponibles :
- Prix indicatifs 2026. La TVA applicable est de 20 % (le DPE est un diagnostic réglementaire, pas des travaux — le taux réduit de 5,5 % ne s'applique pas).
Pas d'aide nationale pour financer le DPE collectif
Point important : aucune aide financière nationale n'est prévue pour le financement du DPE collectif obligatoire. La dépense est entièrement à la charge du syndicat des copropriétaires, répartie entre tous au prorata des tantièmes.
Exception : si une copropriété réalise un DPE de manière volontaire (avant l'échéance légale), elle peut être éligible à des aides locales, notamment versées par l'ADEME, couvrant jusqu'à 50 % du coût dans certaines régions. Ces dispositifs ne sont pas systématiques et varient selon les territoires.
En revanche, le fonds de travaux (loi ALUR) peut être utilisé pour financer le DPE collectif et le PPPT.
Économie en couplant DPE collectif + PPPT
Faire réaliser le DPE collectif et le PPPT simultanément, par le même prestataire, permet de réduire la facture de 10 à 15 % en moyenne, en mutualisant la visite sur site et la collecte des données. C'est le choix le plus économique et le plus cohérent, puisque le PPPT est lui-même obligatoire depuis 2025 pour toutes les copropriétés de plus de 15 ans.
Les enjeux spécifiques aux petites copropriétés
Dans une copropriété de petite taille, les capacités financières sont souvent limitées et les décisions reposent sur un nombre restreint de copropriétaires. L'absence de syndic professionnel complique parfois la coordination. Malgré cela, le DPE apporte des bénéfices concrets : meilleure lecture des charges, valorisation du patrimoine et anticipation des contraintes réglementaires.
Un coût par lot plus élevé, mais rapporté à l'immeuble entier
Dans les petites copropriétés, le coût du DPE collectif est proportionnellement plus élevé par lot que dans les grandes. Une copropriété de 8 lots paiera 800 à 1 500 € au total, soit 100 à 190 € par lot. Une copropriété de 40 lots paiera 2 000 à 3 500 € au total, soit seulement 50 à 87 € par lot.
La performance énergétique des petites copropriétés
La performance énergétique des copropriétés de moins de 50 lots dépend très souvent de bâtiments construits avant les normes thermiques actuelles. Isolation insuffisante, équipements anciens, défauts de ventilation : autant de postes de dépenses énergétiques qui pèsent sur les charges des copropriétaires.
Le DPE permet d'identifier les actions les plus efficaces : isolation des parties communes, optimisation du chauffage collectif, amélioration de la ventilation ou remplacement d'équipements énergivores. Chaque recommandation s'inscrit dans une logique progressive, compatible avec les contraintes budgétaires de la copropriété.
Conséquences de l'absence de DPE collectif
Aucune amende automatique n'est prévue par la loi. En revanche, l'absence de DPE collectif expose la copropriété à quatre types de conséquences indirectes :
DPE collectif et PPPT : deux obligations liées
Un DPE d'immeuble de petite copropriété correctement exploité permet ainsi de passer d'une gestion réactive à une approche plus structurée.
Le lien entre DPE et travaux de rénovation prend tout son sens. Le DPE alimente directement la réflexion autour d'un plan pluriannuel de travaux, en hiérarchisant les priorités énergétiques. Le DPE collectif est d'ailleurs le préalable obligatoire au PPPT (Projet de Plan Pluriannuel de Travaux) : sans DPE collectif valide, il est impossible d'élaborer un PPPT réglementairement conforme.
Pour les copropriétés de moins de 50 lots classées F ou G au DPE, le chemin est tracé : elles doivent réaliser le PPPT sur la base du DPE, puis présenter ce PPPT en assemblée générale pour voter le PPT (Plan Pluriannuel de Travaux). Si un DPE collectif réalisé après le 1er juillet 2021 classe l'immeuble en A, B ou C, la copropriété peut être dispensée de renouveler le DPE pendant 10 ans.
L'impact sur la valeur patrimoniale
Le DPE pour copropriété de moins de 50 lots ne doit pas être perçu comme une contrainte isolée. Il constitue au contraire une opportunité pour mieux comprendre l'immeuble, maîtriser les charges et anticiper les évolutions réglementaires.
La valeur verte est désormais chiffrée : selon une étude de Meilleurs Agents et SeLoger, les appartements classés F ou G se vendent en moyenne 13 % moins cher que ceux notés A ou B. Un bien immobilier avec un DPE de classe A se vend en moyenne 17 % plus cher qu'un bien de classe D (source : Conseil supérieur du Notariat). Dans une petite copropriété où chaque lot compte, cet écart est significatif.
En menant à bien les travaux conseillés par le DPE, les occupants peuvent réduire le montant de leurs factures énergétiques et améliorer leur confort. À la clé également, une hausse de la valeur verte des logements pour les copropriétaires.
Comment Wilow accompagne les petites copropriétés ?
Pour les copropriétaires comme pour les syndics, la compréhension des règles applicables aux petites copropriétés devient donc un enjeu de pilotage à part entière. Associé à un accompagnement adapté, le DPE devient un véritable levier de valorisation et de rénovation énergétique maîtrisée.
Wilow accompagne les copropriétés de moins de 50 lots dans la réalisation de DPE collectifs et dans la définition de stratégies énergétiques adaptées aux immeubles anciens.
Notre offre pour les petites copropriétés comprend :
- Le DPE collectif certifié Bureau Veritas, réalisé selon la méthode 3CL 2021
- Le PPPT conforme à la réglementation, avec liste de travaux hiérarchisés et calendrier sur 10 ans
- Une modélisation financière : reste à charge par copropriétaire, aides disponibles, économies d'énergie générées
- Un accompagnement pour la présentation en assemblée générale (présentations et résolutions incluses)
- La recherche des subventions locales disponibles selon la localisation de votre copropriété
Notre expert certifié réalise le DPE collectif et le PPPT lors d'une seule journée de visite, ce qui réduit les délais et le coût total.
Nous intervenons en région parisienne (75, 78, 91, 92, 93, 94, 95), à Nice et à Lyon. Demandez un devis gratuit — notre équipe vous répond sous 24h.
FAQ – Questions fréquentes sur le DPE des copropriétés de moins de 50 lots
Mon immeuble a moins de 50 lots mais a été construit après 2013. Suis-je concerné ?
Non. L'obligation de DPE collectif ne s'applique qu'aux immeubles dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013. Un immeuble construit après cette date a été réalisé selon les normes thermiques RT 2012 ou RE 2020, et n'est pas soumis à l'obligation. Vérifiez la date de votre permis de construire pour en avoir la certitude.
Mon immeuble n'a pas de chauffage collectif. Le DPE collectif est-il quand même obligatoire depuis 2026 ?
Oui. Depuis la loi Climat et Résilience de 2021, l'obligation de DPE collectif n'est plus limitée aux immeubles équipés de chauffage ou de refroidissement collectif. Tous les bâtiments d'habitation collective dont le permis de construire est antérieur au 1er janvier 2013 sont concernés, quel que soit leur mode de chauffage.
Y a-t-il des aides pour financer le DPE collectif d'une petite copropriété ?
Non, il n'existe pas d'aide financière nationale pour financer le DPE collectif obligatoire. La dépense est entièrement à la charge du syndicat des copropriétaires. Cependant, si votre copropriété souhaite réaliser le DPE de manière volontaire (avant l'obligation légale), certaines collectivités locales ou l'ADEME peuvent financer jusqu'à 50 % du coût dans certaines régions. Le fonds de travaux (loi ALUR) peut également être utilisé pour financer le DPE collectif et le PPPT.
Combien coûte un DPE collectif pour une copropriété de 15 lots ?
Pour une copropriété de 10 à 20 lots, le prix d'un DPE collectif se situe généralement entre 1 000 et 2 000 €, soit 50 à 130 € par lot. Si votre copropriété comporte plusieurs bâtiments, prévoyez 1 000 à 1 500 € supplémentaires par bâtiment. Faire réaliser le DPE collectif et le PPPT simultanément permet d'économiser 10 à 15 % sur la facture totale.
Notre copropriété est chauffée à l'électricité. La révision du coefficient 2026 va-t-elle améliorer notre note ?
Très probablement. Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l'électricité a été abaissé de 2,3 à 1,9. Cela signifie que les immeubles chauffés à l'électricité consomment moins d'énergie primaire selon le nouveau calcul, et obtiennent donc une meilleure étiquette énergétique. Certaines copropriétés classées E ou F pourraient passer automatiquement en D ou E. Si votre DPE a été réalisé avant 2026, un nouveau DPE calculé avec le nouveau coefficient sera plus favorable.
Que se passe-t-il si le syndic n'inscrit pas le DPE collectif à l'ordre du jour ?
Le syndic engage sa responsabilité en ne respectant pas son obligation légale. Si un copropriétaire subit un préjudice du fait de l'absence de DPE (impossibilité de vendre dans de bonnes conditions, impossibilité d'accéder à des aides financières), il peut se retourner contre le syndic pour faute de mandat. De plus, l'absence de DPE empêche l'élaboration du PPPT obligatoire, ce qui crée une double non-conformité.
Le DPE collectif dispense-t-il les copropriétaires du DPE individuel pour vendre ou louer ?
Non. Depuis juillet 2021, le DPE collectif ne peut plus remplacer le DPE individuel lors d'une vente ou d'une location. Chaque propriétaire doit disposer d'un DPE individuel valide pour son logement. Cependant, si les systèmes de chauffage et de production d'eau chaude sont collectifs et homogènes, le diagnostiqueur peut générer des DPE individuels à partir du DPE collectif, ce qui est plus rapide et économique.
Notre copropriété est en Guadeloupe. Sommes-nous concernés par l'obligation 2026 ?
Non, pas encore. Pour les territoires d'outre-mer — Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion et Mayotte — l'obligation de DPE collectif pour les copropriétés de moins de 50 lots entrera en vigueur au 1er janvier 2028 pour les Antilles et en 2030 pour les autres territoires. La Guadeloupe et la Martinique disposent en outre d'un DPE spécifique (DPE-G et DPE-M) adapté au climat tropical.
