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Votre copropriété envisage une isolation des façades, un changement de chaudière collective ou une rénovation globale ? Avant même de parler de devis et d'aides financières, une question décide de tout : quelle majorité faut-il pour voter des travaux de rénovation énergétique en copropriété ? La réponse se trouve dans la loi du 10 juillet 1965, qui organise les règles de vote en assemblée générale. Et elle est plus nuancée qu'il n'y paraît : selon la nature des travaux, la majorité requise change, et des mécanismes de passerelle permettent parfois de rattraper un vote qui semblait perdu.
Dans ce guide 2026, nous passons en revue les majorités des articles 24, 25 et 26, les passerelles de l'article 25-1, les apports de la loi Habitat dégradé du 9 avril 2024 et la réforme en cours qui pourrait faire basculer la rénovation énergétique d'ampleur vers la majorité simple. Avec, comme toujours chez Wilow, des exemples chiffrés pour que chaque copropriétaire et chaque syndic sache exactement à quoi s'attendre le jour de l'assemblée générale.
Vote des travaux de rénovation énergétique : la majorité de l'article 25 par défaut
Le principe est posé par l'article 25 f de la loi du 10 juillet 1965 : les travaux d'économies d'énergie et de réduction des émissions de gaz à effet de serre sont votés à la majorité absolue, dite majorité de l'article 25.
Concrètement, la majorité absolue correspond à la majorité des voix de tous les copropriétaires de l'immeuble, qu'ils soient présents, représentés ou absents le jour de l'assemblée générale. C'est là toute la difficulté : les absents et les abstentionnistes pèsent mécaniquement contre le projet, puisque leurs voix comptent dans le total à atteindre.
Prenons un exemple simple. La résidence des Érables, à Montreuil, compte 10 000 tantièmes répartis entre 100 copropriétaires. Pour voter une isolation thermique par l'extérieur à la majorité de l'article 25, le projet doit recueillir plus de 5 000 tantièmes de votes favorables. Si seuls 6 500 tantièmes sont présents ou représentés en assemblée générale, il faudrait que plus de 77 % des votants approuvent le projet. On comprend vite pourquoi tant de projets de rénovation échouent au premier vote, alors même qu'une majorité des votants y était favorable.
Sont notamment concernés par l'article 25 f : l'isolation des façades et des toitures, le remplacement d'une chaudière collective par un système plus performant, l'installation d'une pompe à chaleur collective, le remplacement des menuiseries des parties communes, ou encore l'installation d'une ventilation plus efficace. Pour aller plus loin sur le contenu de ces opérations, consultez notre guide de la rénovation énergétique en copropriété.
Articles 24, 25, 26 — les trois majorités de vote en assemblée générale
La loi de 1965 organise trois niveaux de majorité, du plus souple au plus exigeant. Bien identifier la règle applicable à chaque résolution est indispensable : une décision votée à la mauvaise majorité peut être contestée en justice, comme le rappelle service-public.fr.
Article 24 : la majorité simple
La majorité de l'article 24 se calcule uniquement sur les voix exprimées par les copropriétaires présents, représentés ou votant par correspondance. Les abstentions et les absents ne comptent pas. Elle s'applique aux travaux d'entretien et de maintenance (réfection à l'identique d'une toiture, remplacement d'un équipement vétuste par un équipement équivalent), aux travaux rendus obligatoires par la réglementation, ainsi qu'à la décision d'élaborer le projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT) et de missionner un bureau d'études pour le réaliser.
Article 25 : la majorité absolue
C'est la majorité de principe pour les travaux d'amélioration, dont les travaux d'économies d'énergie (article 25 f), l'adoption de tout ou partie du PPPT, ou la délégation de pouvoir au conseil syndical. Elle exige la majorité des voix de tous les copropriétaires.
Article 26 : la double majorité
Réservée aux décisions les plus lourdes (surélévation, transformation profonde de l'immeuble, aliénation de parties communes), elle exige à la fois la majorité des copropriétaires en nombre et les deux tiers des voix du syndicat. Elle ne concerne qu'exceptionnellement la rénovation énergétique.
| Décision ou travaux | Majorité requise | Base de calcul |
|---|---|---|
| Travaux d'entretien et de maintenance | Article 24 (majorité simple) | Voix exprimées des présents et représentés |
| Élaboration du projet de PPPT (choix du bureau d'études) | Article 24 (majorité simple) | Voix exprimées des présents et représentés |
| Travaux d'économies d'énergie (isolation, chauffage, ventilation) | Article 25 f (majorité absolue) | Voix de tous les copropriétaires |
| Adoption de tout ou partie du PPPT | Article 25 (majorité absolue) | Voix de tous les copropriétaires |
| Surélévation, transformation lourde de l'immeuble | Article 26 (double majorité) | Majorité des copropriétaires + 2/3 des voix |
Un point mérite d'être souligné : lorsque des travaux d'efficacité énergétique sont imposés par la réglementation (par exemple des travaux embarqués lors d'un ravalement de façade), le vote bascule vers la majorité simple de l'article 24 puisqu'il s'agit de travaux obligatoires. Nous détaillons ce mécanisme dans notre article sur le ravalement de façade et l'isolation obligatoire.
Passerelles de l'article 25-1 : comment débloquer le vote des travaux de rénovation énergétique
La majorité absolue est exigeante, mais le législateur a prévu deux mécanismes de rattrapage, regroupés sous l'article 25-1 de la loi de 1965. Ils changent tout pour les projets de rénovation énergétique.
Première passerelle : le second vote immédiat
Si le projet n'atteint pas la majorité absolue mais recueille au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, l'assemblée générale peut procéder immédiatement à un second vote, cette fois à la majorité simple de l'article 24. Le projet peut donc être adopté le jour même, sans convoquer une nouvelle assemblée.
Seconde passerelle : la nouvelle assemblée sous trois mois
La loi Habitat dégradé du 9 avril 2024 a rétabli une seconde passerelle, spécifiquement pensée pour faciliter la rénovation énergétique. Lorsqu'un projet de travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre n'a pas recueilli le tiers des voix, une nouvelle assemblée générale, convoquée dans un délai de trois mois sur un projet identique, peut statuer directement à la majorité simple de l'article 24.
Reprenons la résidence des Érables : le projet d'isolation obtient 4 200 tantièmes sur 10 000. La majorité absolue (plus de 5 000) n'est pas atteinte, mais le tiers (3 334) est dépassé. Le syndic organise donc immédiatement un second vote à la majorité de l'article 24 : avec 4 200 tantièmes pour et 2 300 contre parmi les voix exprimées, le projet est adopté. Sans la passerelle, la copropriété aurait perdu une année entière et, souvent, la mobilisation des copropriétaires.
Ces règles de rattrapage sont précieuses, mais elles ne remplacent pas une bonne préparation en amont : un projet bien présenté, chiffré et financé passe presque toujours mieux. Si votre assemblée reste bloquée, lisez notre article dédié : la copropriété refuse de voter le PPPT, que faire concrètement.
Réforme 2026 : vers un vote à la majorité simple pour la rénovation énergétique d'ampleur ?
Le cadre pourrait encore s'assouplir. Le projet de loi Relance Logement, présenté en Conseil des ministres le 24 juin 2026, prévoit de faire passer le vote des travaux de rénovation énergétique d'ampleur en copropriété à la majorité simple de l'article 24. Le Sénat a adopté le texte avec modifications le 8 juillet 2026, et il est désormais examiné par l'Assemblée nationale.
Attention toutefois : à la date de rédaction de cet article, cette réforme n'est pas encore en vigueur. Tant que la loi n'est pas promulguée, ce sont bien les règles actuelles (article 25 f et passerelles de l'article 25-1) qui s'appliquent à vos assemblées générales. Nous mettrons ce guide à jour dès l'adoption définitive du texte.
Bien préparer le vote : DPE collectif, PPPT et financement
Une majorité ne se décrète pas, elle se construit. Trois leviers font la différence le jour de l'assemblée générale.
S'appuyer sur un diagnostic solide
Depuis le 1er janvier 2026, l'obligation de DPE collectif s'étend aux copropriétés de moins de 50 lots dont le permis de construire est antérieur à 2013 : toutes les copropriétés concernées par le calendrier de la loi Climat et Résilience doivent désormais en disposer. Ce diagnostic, complété par le PPPT, objective l'état de l'immeuble et hiérarchise les travaux : c'est la base factuelle qui rassure les copropriétaires hésitants. Découvrez nos offres de DPE Collectif et de Plan Pluriannuel de Travaux pour poser ce socle.
Présenter un plan de financement complet
Un projet voté est un projet finançable. MaPrimeRénov' Copropriété, distribuée par l'Anah, les certificats d'économies d'énergie, le fonds de travaux et l'éco-PTZ collectif réduisent fortement le reste à charge. La loi Habitat dégradé a par ailleurs créé un véritable emprunt collectif : sauf refus exprès notifié dans les délais, chaque copropriétaire est réputé adhérer à l'emprunt voté avec les travaux, ce qui simplifie considérablement le montage. Pour approfondir, consultez notre guide de l'éco-PTZ collectif en copropriété.
Soigner la présentation en assemblée générale
Un vote se gagne aussi par la pédagogie : chiffres clairs, scénarios comparés, aides déduites, gains sur les charges. Nous avons consacré un article complet à la manière de présenter le DPE collectif et le PPPT en assemblée générale.
Sécuriser la décision votée et anticiper les contestations
Une fois les travaux votés, la décision peut être contestée par un copropriétaire opposant ou défaillant dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal, sur le fondement de l'article 42 de la loi de 1965. Les motifs classiques sont l'application d'une mauvaise règle de majorité ou un défaut de mise en concurrence. D'où l'importance de faire figurer à l'ordre du jour des résolutions correctement rédigées, avec la majorité applicable et les devis correspondants.
En résumé : la majorité pour voter des travaux de rénovation énergétique en copropriété reste aujourd'hui la majorité absolue de l'article 25, mais les passerelles de l'article 25-1 permettent dans la plupart des cas de conclure à la majorité simple, et la réforme en discussion pourrait bientôt généraliser cette souplesse. Bien accompagnée, votre copropriété a toutes les cartes en main pour faire aboutir son projet. Les équipes Wilow réalisent votre DPE collectif, votre PPPT et vous accompagnent jusqu'au vote en assemblée générale.
FAQ — Majorité et vote des travaux de rénovation énergétique en copropriété
Quelle majorité pour voter une isolation thermique par l'extérieur ?
L'isolation des façades est un travail d'économies d'énergie relevant de l'article 25 f : majorité absolue de tous les copropriétaires, avec possibilité de second vote à la majorité simple si le projet recueille au moins un tiers des voix.
Que se passe-t-il si le projet n'atteint pas la majorité de l'article 25 ?
Deux cas : s'il a obtenu au moins un tiers des voix, un second vote immédiat à la majorité de l'article 24 est possible. Sinon, une nouvelle assemblée générale convoquée dans les trois mois peut statuer à la majorité simple sur un projet identique.
Les copropriétaires absents comptent-ils dans le calcul ?
Oui pour la majorité absolue de l'article 25 : elle se calcule sur les voix de tous les copropriétaires, absents compris. Non pour la majorité simple de l'article 24, qui ne prend en compte que les voix exprimées.
Le PPPT doit-il être adopté avant de voter les travaux ?
Le PPPT n'est pas un préalable juridique obligatoire à chaque vote de travaux, mais il est obligatoire pour les copropriétés de plus de 15 ans et constitue la feuille de route qui crédibilise le projet. Son élaboration se vote à l'article 24, son adoption à l'article 25.
Peut-on contester des travaux votés en assemblée générale ?
Oui, un copropriétaire opposant ou défaillant dispose de deux mois à compter de la notification du procès-verbal pour saisir le tribunal judiciaire, notamment si la règle de majorité appliquée était erronée.
La réforme de la majorité simple est-elle déjà applicable en 2026 ?
Non. Le projet de loi Relance Logement, qui prévoit un vote à la majorité simple pour les rénovations d'ampleur, a été adopté par le Sénat le 8 juillet 2026 mais reste en cours d'examen à l'Assemblée nationale. Les règles actuelles s'appliquent jusqu'à sa promulgation.
