Comment financer son Projet de Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT) ?
Theo Dahmen
Mar 11, 2024
Financer un Projet de Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT) incluant un DPE Collectif en copropriété peut être une tâche complexe, notamment dans une petite copropriété avec des moyens financiers moins importants. Cependant, il existe plusieurs moyens pour y parvenir, notamment par le moyen de subventions. Dans cet article, nous vous expliquerons comment financer un PPPT en copropriété en détail, ainsi que les avantages et inconvénients des études subventionnés.
Pour rappel, le Projet de Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT) est un programme obligatoire pour les copropriétés de plus de 15 ans. Il vise à prévoir les travaux de rénovation énergétique et de conservation du bâtiment sur une période de 10 ans.
Sommaire
Financement du PPPT en copropriété
Appels de fonds en copropriété
Alternatives de financement : études subventionnés localement
PPPT vs étude subventionnée : comment choisir ?
Financement du PPPT en copropriété
Les deux moyens de financer votre PPPT en règle général sont le fond de travaux (loi ALUR) et les appels de fonds.
Fonds de travaux
Le financement du PPPT peut être assuré par le biais du fonds de travaux, établi en vertu de la loi ALUR et géré par le syndicat des copropriétaires. Ce fonds a pour vocation de subventionner les travaux prévus dans le PPPT ainsi que le PPPT lui-même. Certaines modalités méritent une attention particulière :
Chaque copropriétaire doit s'acquitter d'une cotisation annuelle représentant au moins 2,5 % du coût total des travaux prévus dans le PPPT
Cette cotisation doit être égale ou supérieure à 5 % du budget prévisionnel de l'année
Exemple
Pour illustrer les modalités financières du fonds de travaux dans le contexte du PPPT, prenons un exemple concret.
Imaginons que le coût total des travaux inscrits dans le PPPT s'élève à 100 000€. Selon les règles, chaque copropriétaire devrait contribuer à hauteur d'au moins 2,5 % de ce montant, soit 2 500€ par an.
Maintenant, considérons le budget prévisionnel annuel de la copropriété, fixé à 50 000€. La cotisation annuelle de chaque copropriétaire doit être égale ou supérieure à 5 % de ce budget, soit 2 500€. Dans ce cas, la contribution minimale de chaque copropriétaire serait respectée.
Bon à savoir : Il est impératif de souligner que ces cotisations ne sont pas remboursables en cas de cession d'un lot. Ces dispositions financières revêtent une importance cruciale pour garantir la pérennité et l'entretien adéquat de nos espaces communs.
Appels de fonds
Les appels de fonds, dans le cadre du financement du PPPT, sont initiés par le syndic de la copropriété pour collecter les sommes nécessaires à la réalisation des travaux prévus. Ces appels sont généralement effectués conformément à un calendrier préétabli en AG. Les copropriétaires sont tenus de répondre promptement à ces appels en versant leur contribution respective, conforme aux modalités définies par le règlement de copropriété. Cette coopération active des copropriétaires est essentielle pour assurer la disponibilité des fonds nécessaires à temps, permettant ainsi la réalisation efficace des travaux et la préservation du patrimoine commun.
Les appels de fonds, dans le cadre du financement du PPPT, suivent un processus bien défini :
1. D’abord, le syndicat des copropriétaires doit inscrire les modalités de réalisation du PPPT à l'ordre du jour de l'assemblée générale. Ce projet est soumis au vote des copropriétaires, nécessitant une majorité simple pour être approuvé.
2. Une fois le PPPT approuvé, le syndic établit un calendrier préétabli pour les appels de fonds, qui seront ensuite lancés conformément à ce calendrier.
3. Le PPPT est ensuite présenté en Assemblée Générale. S’il implique des travaux sur une période de 10 ans, l'adoption d’un Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) doit être inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale, avec un vote qui se déroule à la majorité absolue.
4. Si un PPT est voté, le syndic établit un calendrier préétabli pour les appels de fonds nécessaires au financement des travaux en tenant compte de l'avancement des travaux et des besoins financiers.
Les autres voies de financement : études subventionnées localement
Il existe aussi des aides et subventions disponibles pour financer les Projets de Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT) en copropriété à l'échelle locale. En règle général, elles ne financent pas que le PPPT avec DPE Collectif mais vont bien plus loin avec de véritables audits énergétiques et architecturaux, impliquant un prix bien plus élevé. Ces subventions sont donc parfois nécessaires pour mettre en conformité les copropriétés et initier efficacement des projets de rénovation énergétique.
Ces aides sont généralement spécifiques à des régions ou des villes et permettent de réaliser des études, telles que le Diagnostic Technique Global (DTG) avec évaluation énergétique. Bien souvent, ces études subventionnées incluent le PPPT et DPE Collectif obligatoire, mais c’est à confirmer au cas par cas. C’est une véritable opportunité pour les copropriétés qui souhaitant un cadre sûr et de qualité pour lancer leur rénovation énergétique.
Cependant, ces dispositifs locaux imposent des contraintes dans l'intérêt de la copropriété :
Les études doivent être confiées à des prestataires spécifiques désignés par la ville ou la région.
Elles doivent respecter un cahier des charges strict imposé par l’organisme de financement.
Le financement de ces études est assuré par la copropriété qui avance en général la totalité de la prestation, la subvention étant versée à l’issue de la réalisation de l’étude. Ce versement se fait en principe au crédit de chaque copropriétaire sur le compte de la copropriété, mais elle n'est pas récupérable.
A savoir : Le montant de la subvention avancée par les copropriétaires via le fond travaux et/ou les appels de fonds ne sera pas rétribué sur le compte personnel des copropriétaires.
Ces dispositifs, bien qu'offrant des incitations financières, peuvent parfois être complexes et ne pas toujours s'adapter aux besoins spécifiques de chaque copropriété. Les démarches sont souvent conditionnées par la taille de la copropriété, et l'obtention de certaines aides dépend de la non-disponibilité de soutien régional ou de la conformité aux exigences des agences locales spécialisées dans la rénovation énergétique.
Malgré ces contraintes, ces aides locales jouent un rôle crucial dans la promotion des pratiques durables et éco-responsables au sein des copropriétés, encourageant ainsi activement les démarches de rénovation énergétique et contribuant à la transition vers des pratiques plus respectueuses de l'environnement dans le domaine de la rénovation immobilière.
Le choix entre le PPPT réglementaire et une étude approfondie subventionnée (exemple : Diagnostic Technique Global) dépend de plusieurs facteurs, notamment la taille de la copropriété et ses besoins spécifiques en matière de rénovation énergétique. Les copropriétés plus propices à bénéficier davantage d’une étude subventionnée sont les copropriétés :
Bien établies dans leur gestion administrative
Disposant de moyens financiers conséquents pour avancer les fonds nécessaires
Ayant le temps nécessaire pour suivre les démarches administratives.
Avantages en faveur de l’étude subventionnée
L’étude subventionnée offre des avantages significatifs pour les copropriétés citées ci-dessus, car il permet de réaliser des études approfondies nécessaires pour lancer efficacement une rénovation énergétique, tout en bénéficiant d'une subvention importante et d’une mise en conformité.
Avantages en faveur du PPPT réglementaire
Cependant, il est important de noter que le reste à charge de l’étude subventionnée une fois la subvention déduite, est souvent similaire à celui du PPPT. Aussi, ce dernier présente l'avantage d'être plus simple et plus rapide à réaliser, ce qui peut être préférable pour les copropriétés dont les contraintes administratives, financières, ou de délais sont moins flexibles.
Le choix entre le PPPT réglementaire et l’étude subventionnée dépend des spécificités de chaque copropriété, de ses ressources financières, de son niveau de préparation administrative et du temps dont elle dispose pour mener à bien les démarches nécessaires à la rénovation énergétique.
Financer un PPPT en copropriété nécessite une bonne connaissance des différentes options disponibles, qu'il s'agisse du fonds de travaux, des appels de fonds ou des aides pour les études subventionnés. Il est également important de bien comprendre les différences entre le PPPT et le contenu des études subventionnées pour choisir l'option la plus adaptée à votre copropriété. N'hésitez pas à faire appel à des professionnels pour vous accompagner dans ce processus.
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