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Une copropriété classée F ou G au DPE collectif doit commencer par vérifier la fiabilité de son diagnostic, puis faire établir un plan de travaux chiffré (PPPT ou audit), retenir un scénario qui vise au moins la classe D et monter le plan de financement avant de soumettre les travaux au vote de l'assemblée générale. Les aides publiques sont aujourd'hui recentrées sur ce type de rénovation d'ampleur.
Découvrir que son immeuble est une passoire thermique est rarement une bonne nouvelle. Charges de chauffage élevées, inquiétude des bailleurs face au calendrier d'interdiction de location, questions des acquéreurs lors des ventes : le classement F ou G devient vite un sujet de tension en assemblée générale. Pourtant, une copropriété classée F ou G dispose de leviers solides pour remonter de deux ou trois classes, à condition de procéder dans le bon ordre. Ce guide vous donne le plan d'action, étape par étape, avec les travaux à prioriser et les financements mobilisables.
Dernière mise à jour : octobre 2026
Que signifie une copropriété classée F ou G ?
Une copropriété classée F ou G est un immeuble dont le DPE collectif se situe dans les deux dernières classes de l'échelle, qui va de A à G. Le classement repose sur un double seuil : la consommation d'énergie primaire par mètre carré et par an, et les émissions de gaz à effet de serre. C'est la plus mauvaise des deux étiquettes qui détermine la classe finale. Un immeuble classé F ou G est qualifié de passoire énergétique au sens de la réglementation.
Le DPE collectif est désormais obligatoire pour toutes les copropriétés : depuis le 1er janvier 2024 pour celles de plus de 200 lots, depuis le 1er janvier 2025 pour celles de 51 à 200 lots, et depuis le 1er janvier 2026 pour celles de 50 lots ou moins. Ce calendrier découle de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021. Beaucoup de syndicats de copropriétaires découvrent donc leur classement depuis peu.
Les immeubles anciens chauffés par une chaudière collective au fioul ou au gaz, construits entre 1950 et 1975, sans isolation des murs ni de la toiture, sont les plus souvent concernés. À l'inverse, certains immeubles chauffés à l'électricité ont gagné une classe au 1er janvier 2026, avec l'abaissement du coefficient de conversion de l'électricité en énergie primaire. Avant d'engager quoi que ce soit, il est donc utile de bien comprendre ce que dit votre rapport. Notre page dédiée au DPE collectif détaille le contenu du diagnostic et la méthode de calcul.
Copropriété classée F ou G : quelles conséquences pour les copropriétaires ?
Le classement F ou G d'une copropriété n'entraîne aucune sanction directe pour le syndicat des copropriétaires et n'impose pas, à lui seul, de réaliser des travaux. Ses effets se font sentir ailleurs : sur la location des lots, sur leur valeur de revente et sur le niveau des charges de chauffage. C'est cette pression indirecte qui pousse aujourd'hui de nombreuses assemblées générales à agir.
Quel calendrier pour la location des logements classés F ou G ?
La loi Climat et Résilience a intégré la performance énergétique dans les critères de décence d'un logement. Les logements les moins performants sont progressivement exclus de la location pour les nouveaux baux et les renouvellements :
| Classe DPE du logement | Échéance | Conséquence pour le bailleur |
|---|---|---|
| F et G | Depuis le 24 août 2022 | Loyer gelé : pas de révision ni de majoration |
| G | 1er janvier 2025 | Logement non décent pour tout nouveau bail ou renouvellement |
| F | 1er janvier 2028 | Logement non décent pour tout nouveau bail ou renouvellement |
| E | 1er janvier 2034 | Logement non décent pour tout nouveau bail ou renouvellement |
Attention à une nuance importante : la décence s'apprécie au regard du DPE individuel du logement, et non de l'étiquette de l'immeuble. Un appartement peut donc être classé E dans une copropriété classée F, ou l'inverse. Mais comme une grande partie des déperditions passe par les parties communes (façades, toiture, chaufferie), le bailleur d'un lot mal classé dépend en pratique des décisions collectives. Nous détaillons ce point dans notre article sur le DPE collectif et la location.
Le projet de loi « relance logement » peut-il changer la donne ?
Le projet de loi dit « relance logement », adopté en première lecture par le Sénat le 8 juillet 2026, prévoit de permettre aux propriétaires de logements classés F ou G de continuer à louer s'ils s'engagent à réaliser des travaux, avec un délai porté à cinq ans pour les appartements en copropriété. À la date de mise à jour de cet article, le texte n'est pas définitivement adopté : le calendrier ci-dessus reste donc celui qui s'applique. Même en cas d'adoption, ce mécanisme supposerait un engagement de travaux, ce qui rend indispensable un plan de rénovation voté et chiffré au niveau de la copropriété.
Peut-on vendre un appartement dans une copropriété classée F ou G ?
Oui, aucune règle n'interdit la vente d'un lot dans un immeuble classé F ou G. Le DPE individuel doit figurer dans l'annonce et dans le dossier de diagnostics, et l'audit énergétique réglementaire exigé pour les passoires ne concerne que les maisons et les immeubles en monopropriété, pas les lots de copropriété. En revanche, l'étiquette pèse sur la négociation : les acquéreurs intègrent le coût des travaux à venir et la perspective de charges élevées. Un PPPT voté et un plan de financement clair rassurent bien davantage qu'un classement subi.
Quel impact sur les charges de copropriété ?
Dans un immeuble à chauffage collectif, le classement F ou G se traduit directement dans le budget prévisionnel : le poste combustible y occupe souvent la première place. Chaque hausse des prix de l'énergie se répercute sur l'ensemble des copropriétaires, occupants comme bailleurs. C'est souvent cet argument, plus que la réglementation, qui convainc les copropriétaires occupants de soutenir un projet de rénovation.
Copropriété classée F ou G : les 5 étapes pour sortir du statut de passoire
Pour sortir une copropriété classée F ou G du statut de passoire, il faut enchaîner cinq étapes : fiabiliser le diagnostic, obtenir un plan de travaux chiffré, choisir un scénario visant au moins la classe D, s'entourer des bons interlocuteurs et préparer l'assemblée générale. Sauter une étape est la cause la plus fréquente des projets qui s'enlisent.
Étape 1 : vérifier que le DPE collectif est fiable
Avant de raisonner sur des travaux, assurez-vous que le classement reflète bien la réalité. Vérifiez la date du diagnostic, les surfaces retenues, la description des systèmes de chauffage et d'eau chaude, et la prise en compte des travaux déjà réalisés (remplacement de menuiseries, isolation de combles). Un DPE collectif établi avant le 1er janvier 2026 sur un immeuble chauffé à l'électricité peut aussi mériter une mise à jour. Si des données sont manifestement erronées, demandez une correction avant de bâtir un plan de travaux dessus.
Étape 2 : obtenir un plan de travaux chiffré
Le DPE collectif donne une photographie ; il ne suffit pas pour décider. La copropriété a besoin d'un document qui hiérarchise les travaux, les chiffre et estime le gain énergétique de chaque scénario. C'est précisément le rôle du projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT), obligatoire depuis le 1er janvier 2025 pour toutes les copropriétés de plus de quinze ans. Lorsqu'il est réalisé en même temps que le DPE collectif, les scénarios de rénovation reposent sur les mêmes données, ce qui évite les incohérences entre les deux documents.
Étape 3 : choisir un scénario qui vise au moins la classe D
Viser la classe D n'est pas un choix arbitraire : c'est le niveau qui déclenche le bonus « sortie de passoire » de MaPrimeRénov' Copropriété et qui met les lots à l'abri du calendrier de location jusqu'en 2034. Un scénario minimal qui ferait passer l'immeuble de G à F coûterait moins cher à court terme, mais obligerait à revoter des travaux quelques années plus tard, avec moins d'aides.
Selon Wilow, bureau d'études spécialisé en rénovation énergétique des copropriétés, les projets qui aboutissent le plus vite sont ceux où le conseil syndical a compris dès le départ l'écart de reste à charge entre un scénario minimal et un scénario de rénovation globale. Sur une copropriété d'une quarantaine de lots que nous avons accompagnée en région parisienne, classée G, la comparaison chiffrée des scénarios a montré qu'un bouquet plus ambitieux, mieux subventionné, laissait un reste à charge à peine supérieur au scénario minimal pour un gain de trois classes.
Étape 4 : s'entourer d'un AMO et mobiliser le conseil syndical
Une rénovation d'ampleur mobilise plusieurs acteurs : syndic, conseil syndical, bureau d'études, maître d'œuvre, entreprises. L'assistant à maîtrise d'ouvrage (AMO) coordonne l'ensemble côté copropriété, monte les dossiers d'aides et accompagne les copropriétaires. Son intervention est d'ailleurs obligatoire pour bénéficier de MaPrimeRénov' Copropriété, et elle est en partie financée par l'Anah. Pour bien le sélectionner, consultez nos 8 critères pour choisir son AMO en copropriété.
Étape 5 : préparer l'assemblée générale
Un vote se prépare en amont : réunion d'information, simulation du reste à charge par lot, réponses aux questions des bailleurs et des copropriétaires modestes. Arriver en AG avec un scénario unique, chiffré et financé, plutôt qu'avec une liste d'options, augmente nettement les chances d'adoption.
Quels travaux prioriser dans une copropriété classée F ou G ?
Dans une copropriété classée F ou G, les travaux les plus efficaces combinent presque toujours l'isolation de l'enveloppe (façades, toiture, plancher bas) et l'amélioration du système de chauffage. Un geste isolé suffit rarement à gagner deux classes ; c'est le bouquet de travaux, cohérent et bien séquencé, qui permet de sortir durablement du statut de passoire.
| Poste de travaux | Pourquoi il compte | Point d'attention |
|---|---|---|
| Isolation des façades (ITE) | Les murs sont souvent la première source de déperditions dans les immeubles des années 1950 à 1975 | À coupler avec un ravalement ; autorisation d'urbanisme nécessaire |
| Isolation de la toiture ou des combles | Gain important pour un coût modéré, surtout pour les logements du dernier étage | Vérifier l'état de la couverture avant d'isoler |
| Isolation du plancher bas | Supprime l'effet « sol froid » des logements au-dessus des caves et parkings | Hauteur sous plafond et passage des réseaux |
| Remplacement de la production de chaleur | Agit sur la consommation et sur les émissions de CO2, donc sur les deux étiquettes | Étudier PAC collective, réseau de chaleur ou chaudière performante selon le site |
| Ventilation | Indispensable après isolation pour éviter humidité et condensation | Dimensionner en même temps que l'enveloppe |
| Menuiseries | Améliore le confort et réduit les infiltrations d'air | Souvent parties privatives : vote d'intérêt collectif possible |
| Calorifugeage et régulation | Gains rapides et peu coûteux sur les réseaux de chauffage | Obligation de calorifugeage à anticiper |
Pourquoi traiter l'enveloppe avant le chauffage ?
Isoler d'abord permet de réduire les besoins de chauffage, et donc de dimensionner un équipement plus petit, moins cher à l'achat et à l'usage. Remplacer la chaudière avant d'isoler conduit souvent à un générateur surdimensionné pour les quinze ou vingt années suivantes. Lorsque la chaudière arrive en fin de vie avant que l'isolation ne soit votable, une solution transitoire peut être étudiée, mais le PPPT doit garder la cohérence d'ensemble.
Faut-il tout faire en une seule fois ?
Pas nécessairement. Une rénovation globale en une phase maximise les aides et limite les nuisances, mais elle mobilise un budget important. Une rénovation par étapes reste possible si chaque phase est pensée pour ne pas compromettre la suivante (par exemple, refaire l'étanchéité de la toiture en prévoyant déjà l'isolant). Pour MaPrimeRénov' Copropriété, c'est en revanche le gain de l'opération financée qui compte : au moins 35 % d'économie d'énergie sur le programme de travaux déposé.
Comment financer la rénovation d'une copropriété classée F ou G ?
Une copropriété classée F ou G peut cumuler plusieurs financements : MaPrimeRénov' Copropriété (jusqu'à 45 % des travaux, plus un bonus de 10 % en cas de sortie de passoire), les primes CEE, l'éco-prêt à taux zéro, le prêt collectif et les aides locales. C'est précisément pour ce type d'immeuble que les aides sont les plus généreuses.
MaPrimeRénov' Copropriété : les taux applicables
Selon le guide des aides financières de l'Anah, l'aide est versée au syndicat des copropriétaires pour des travaux permettant un gain énergétique d'au moins 35 %, avec un accompagnement obligatoire par un AMO.
| Composante | Condition | Montant |
|---|---|---|
| Taux de base | Gain énergétique d'au moins 35 % | 30 % du montant des travaux |
| Taux majoré | Gain énergétique d'au moins 50 % | 45 % du montant des travaux |
| Bonus sortie de passoire | Passage de F ou G à D ou mieux | + 10 % |
| Bonus copropriété fragile | Taux d'impayés ou situation géographique fixés par l'Anah | + 20 % |
| Plafond de travaux | Par logement | 25 000 € HT |
Des primes individuelles peuvent s'ajouter pour les copropriétaires aux ressources modestes et très modestes, ainsi qu'une prise en charge partielle de la mission d'AMO. Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, réduit la dotation de l'Anah mais annonce un recentrage des crédits sur les rénovations d'ampleur et les copropriétés. Les barèmes 2027 restent à confirmer : déposer un dossier complet tôt reste la meilleure protection.
Les autres leviers : CEE, éco-PTZ et prêt collectif
- Primes CEE : versées par les fournisseurs d'énergie, elles financent notamment l'isolation et le changement de chauffage. Voir notre guide des primes CEE en copropriété.
- Éco-PTZ copropriété : souscrit par le syndicat pour le compte des copropriétaires qui le souhaitent, il peut atteindre 50 000 € par logement pour une rénovation globale, sur une durée maximale de 20 ans.
- Prêt collectif à adhésion automatique : il permet d'étaler le reste à charge sans démarche individuelle de chaque copropriétaire. Son fonctionnement est détaillé dans notre article sur le prêt collectif en copropriété.
- Aides locales : de nombreuses collectivités complètent les aides nationales, à vérifier auprès de l'espace France Rénov' de votre territoire.
Cas pratique : une copropriété de 30 logements classée F
Prenons une résidence fictive de 30 logements, classée F, chauffée par une chaudière gaz collective. Le scénario retenu (isolation des façades et de la toiture, ventilation, remplacement de la production de chaleur) coûte 900 000 € et permet un gain énergétique de 52 %, avec un passage en classe C.
| Poste | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| Coût des travaux | 30 logements | 900 000 € |
| Assiette plafonnée | 30 × 25 000 € | 750 000 € |
| MaPrimeRénov' Copropriété (45 %) | 750 000 € × 45 % | 337 500 € |
| Bonus sortie de passoire (10 %) | 750 000 € × 10 % | 75 000 € |
| Reste à charge collectif | 900 000 € − 412 500 € | 487 500 € |
| Reste à charge moyen par logement | 487 500 € / 30 | 16 250 € |
Ce reste à charge moyen est calculé avant valorisation éventuelle des CEE, primes individuelles et aides locales ; sa répartition réelle suit les tantièmes de chaque lot. Financé par un prêt collectif ou un éco-PTZ sur 15 à 20 ans, il se traduit par une mensualité que les économies de chauffage compensent en partie.
Comment faire voter les travaux en assemblée générale ?
Les travaux d'économie d'énergie sur les parties communes se votent à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires, prévue par l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Si cette majorité n'est pas atteinte mais que le projet recueille au moins un tiers des voix, un second vote peut avoir lieu immédiatement à la majorité simple. Le détail des règles, travail par travail, figure dans notre article sur la majorité pour voter des travaux de rénovation énergétique.
En pratique, la difficulté est moins juridique que humaine. Les copropriétaires veulent savoir combien ils paieront, quand, et ce qu'ils y gagneront. Une résolution claire, accompagnée d'une simulation par lot et d'un plan de financement, vaut mieux qu'un long rapport technique.
Copropriété classée F ou G : ce qu'il faut retenir
Une copropriété classée F ou G n'est pas condamnée à le rester. Le chemin est connu : fiabiliser le DPE collectif, obtenir un PPPT chiffré, viser au moins la classe D, s'appuyer sur un AMO et présenter en AG un scénario financé. Les aides publiques, recentrées sur les rénovations d'ampleur, n'ont jamais été aussi ciblées sur ces immeubles. Chez Wilow, nous recommandons de lancer la démarche sans attendre l'échéance de 2028 : entre le diagnostic, le vote et la fin du chantier, il faut souvent compter plusieurs années.
FAQ : copropriété classée F ou G
Peut-on encore louer un appartement dans une copropriété classée G ?
Cela dépend du DPE individuel du logement, pas de l'étiquette de l'immeuble. Un logement lui-même classé G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail ou d'un renouvellement depuis le 1er janvier 2025. Un logement classé E ou mieux dans un immeuble classé G reste louable.
Le classement F ou G de la copropriété empêche-t-il de vendre ?
Non. Aucune règle n'interdit la vente d'un lot dans un immeuble classé F ou G. Le classement pèse en revanche sur le prix et la négociation, d'où l'intérêt de présenter un plan de travaux voté.
Les travaux sont-ils obligatoires quand la copropriété est classée F ou G ?
Le syndicat n'a pas d'obligation directe de réaliser des travaux. Il doit en revanche faire établir un PPPT et soumettre son adoption à l'assemblée générale. Les bailleurs, eux, sont contraints par le calendrier de décence énergétique.
Quel gain viser pour obtenir MaPrimeRénov' Copropriété ?
Le programme de travaux doit permettre au moins 35 % de gain énergétique (aide de 30 %). À partir de 50 % de gain, le taux passe à 45 %, et un bonus de 10 % s'ajoute si l'immeuble passe de F ou G à D ou mieux.
Combien de temps faut-il pour sortir une copropriété de la classe F ?
Il faut souvent compter plusieurs années entre le DPE collectif, l'élaboration du PPPT, le vote en assemblée générale, la conception, la consultation des entreprises et la fin du chantier. Lancer la démarche tôt est donc déterminant.
Un AMO est-il obligatoire pour rénover une copropriété classée F ou G ?
Il est obligatoire pour bénéficier de MaPrimeRénov' Copropriété, et sa mission est en partie financée par l'Anah. Il coordonne le projet, monte les dossiers d'aides et accompagne les copropriétaires jusqu'au vote et aux travaux.
