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La mise en concurrence en copropriété consiste à solliciter plusieurs entreprises sur un même projet de travaux, puis à soumettre leurs offres au vote de l'assemblée générale. Elle devient obligatoire au delà du montant fixé par l'AG (article 21 de la loi de 1965). Pour qu'elle serve vraiment, les devis doivent être comparables : même cahier des charges, même périmètre, même grille d'analyse.
Dans un projet de rénovation énergétique, cette étape conditionne tout le reste : le budget voté, le montant des aides, la qualité du chantier et la confiance des copropriétaires. Ce guide détaille le cadre légal, la préparation de la consultation des entreprises, la méthode d'analyse des devis et le rôle que joue l'assistant à maîtrise d'ouvrage (AMO) à chaque étape.
Dernière mise à jour : octobre 2026
Qu'est-ce que la mise en concurrence en copropriété ?
La mise en concurrence est l'obligation, pour le syndic, de présenter à l'assemblée générale plusieurs offres d'entreprises lorsque le montant d'un marché ou d'un contrat dépasse un seuil voté par les copropriétaires. Elle vise à garantir un prix juste et un choix éclairé, pas seulement le devis le moins cher.
Ce que disent les textes
Le cadre repose sur deux textes principaux :
- L'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 : l'assemblée générale arrête un montant des marchés et des contrats (hors contrat de syndic) à partir duquel la mise en concurrence est obligatoire. Ce seuil se vote à la majorité de l'article 25.
- L'article 19-2 du décret du 17 mars 1967 : à défaut d'autres modalités fixées par l'AG, la mise en concurrence résulte de la demande de plusieurs devis ou de l'établissement d'un devis descriptif soumis à l'évaluation de plusieurs entreprises.
La jurisprudence a précisé la règle. Dans un arrêt du 9 mars 2022 (n° 21-12.658), la Cour de cassation a jugé que lorsque plusieurs devis ont été notifiés avec la convocation, ils doivent tous être soumis au vote. Présenter un seul devis au vote alors que d'autres figurent en annexe expose la résolution à une contestation.
Combien de devis faut-il présenter ?
La loi ne fixe pas de nombre minimal : elle parle de « plusieurs » devis, donc au moins deux. Dans la pratique, pour des travaux de rénovation énergétique (isolation, chauffage, ventilation, menuiseries), il est recommandé de consulter trois à cinq entreprises par lot pour obtenir au moins trois offres exploitables. Certaines entreprises ne répondent pas ou se désistent, surtout sur les gros chantiers en site occupé.
Le seuil de mise en concurrence varie beaucoup d'une copropriété à l'autre (quelques milliers d'euros dans une petite copropriété, davantage dans un grand ensemble). Pour un programme de travaux issu d'un projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT), il est presque toujours dépassé.
Préparer la consultation des entreprises : le cahier des charges avant tout
Une mise en concurrence en copropriété réussie commence avant la demande de devis. Si chaque entreprise chiffre « sa » solution, les offres ne portent pas sur le même ouvrage et la comparaison devient impossible. Le document clé est le cahier des charges, appelé dossier de consultation des entreprises (DCE) dans un projet structuré.
Que contient un dossier de consultation des entreprises ?
- Un descriptif technique (CCTP) : nature des travaux, performances attendues (résistance thermique de l'isolant, rendement des équipements, débits de ventilation), matériaux, traitement des points singuliers.
- Un cadre de décomposition du prix (DPGF) : la liste des postes que chaque entreprise doit chiffrer, ligne par ligne, avec les mêmes quantités. C'est lui qui rend les devis comparables.
- Les conditions administratives : délais, pénalités, retenue de garantie, modalités de paiement, assurances exigées, contraintes de chantier en site occupé.
- Les pièces de référence : plans, DPE collectif, PPPT ou audit, photos, diagnostics amiante et plomb si nécessaire.
- Les critères de jugement des offres, annoncés dès le départ aux entreprises.
Le DPE collectif et le PPPT servent de socle : ils définissent les scénarios de travaux et l'objectif de gain énergétique que le DCE doit traduire en prescriptions précises.
Qui rédige le cahier des charges : AMO, maître d'œuvre ou syndic ?
Sur un chantier de rénovation énergétique d'ampleur, le DCE est rédigé par le maître d'œuvre, qui conçoit les travaux et en assume la responsabilité technique. L'AMO, lui, se place aux côtés du syndicat des copropriétaires : il vérifie que le cahier des charges correspond aux objectifs votés, organise ou supervise la consultation et aide à analyser les offres avec un regard indépendant. La répartition précise est détaillée dans notre article sur la différence entre maîtrise d'œuvre et AMO en copropriété.
Le syndic, de son côté, reste le mandataire du syndicat : il adresse les demandes de devis ou délègue cette tâche, inscrit les offres à l'ordre du jour et signe les marchés après le vote. Sur des travaux simples (remplacement d'une porte de hall, petite réparation), un descriptif rédigé par le syndic peut suffire. Sur une rénovation globale, c'est rarement le cas.
Organiser la consultation : délais et visite
Prévoyez un délai de réponse de trois à six semaines selon la taille du chantier, et une visite de site obligatoire pour toutes les entreprises consultées. La visite limite les réserves et les « oublis » chiffrés plus tard en travaux supplémentaires. Les questions posées par une entreprise et les réponses apportées doivent être transmises à toutes les autres, pour garder une stricte égalité de traitement.
👉 À lire aussi : les 7 étapes d'une mission d'AMO en copropriété
Comment analyser les devis de travaux en copropriété ?
Analyser les devis, c'est vérifier trois choses dans cet ordre : que l'entreprise est en règle et assurée, que son offre couvre bien tout le périmètre demandé, puis que son prix et ses conditions sont cohérents. Le prix n'arrive qu'en dernier, une fois les offres ramenées sur une base comparable.
Étape 1 : la conformité administrative
- Qualification RGE pour chaque lot concerné : sans elle, les travaux ne peuvent pas bénéficier de MaPrimeRénov' Copropriété ni des primes CEE.
- Attestation d'assurance décennale en cours de validité, couvrant les activités réellement réalisées (une assurance « plomberie » ne couvre pas une isolation de façade).
- Extrait Kbis récent et attestation de vigilance URSSAF, à demander systématiquement pour les marchés importants.
- Références comparables : chantiers en copropriété, en site occupé, de taille similaire, avec des contacts vérifiables.
Étape 2 : la comparaison technique et financière
Une grille de notation pondérée, annoncée aux entreprises dans le DCE, objective le choix et facilite la présentation en AG. Voici une grille type, à adapter à chaque projet.
| Critère | Ce que l'on vérifie | Pondération indicative |
|---|---|---|
| Prix | Montant total après harmonisation du périmètre, prix unitaires, options | 40 % |
| Valeur technique | Respect du CCTP, matériaux et performances proposés, méthodologie de chantier | 30 % |
| Planning et organisation | Délai global, phasage, gestion du site occupé, équipe dédiée | 15 % |
| Références et solidité | Chantiers similaires, sous-traitance déclarée, situation financière | 10 % |
| Environnement et usagers | Gestion des déchets, nuisances, information des résidents | 5 % |
Les points qui font la différence
Au delà de la grille, quelques lignes du devis méritent une lecture attentive : les exclusions et les « hors lot », les postes chiffrés « pour mémoire », les quantités inférieures à celles du DCE, la durée de validité de l'offre, le caractère ferme ou révisable du prix (indexation sur l'indice BT01) et l'échéancier de paiement. Un acompte élevé à la commande est un signal à discuter.
Selon Wilow, bureau d'études spécialisé en rénovation énergétique des copropriétés, l'écart entre l'offre la plus basse et la plus haute atteint couramment 20 à 30 % lorsque les entreprises chiffrent sans cahier des charges commun, et se resserre nettement dès qu'elles répondent toutes au même DCE. C'est la meilleure preuve que la comparaison porte d'abord sur le périmètre, avant de porter sur le prix.
👉 À lire aussi : comment choisir son AMO en copropriété
Cas pratique : trois devis d'isolation par l'extérieur pour une copropriété de 48 lots
Prenons la Résidence Les Glycines, copropriété fictive de 48 lots construite en 1972 et classée E au DPE collectif. Le PPPT prévoit une isolation thermique par l'extérieur (ITE) d'environ 3 200 m² de façades. Trois entreprises RGE ont répondu à la consultation.
| Offre | Montant brut HT | Écarts relevés par l'analyse | Montant harmonisé HT |
|---|---|---|---|
| Entreprise A | 498 000 € | Isolant moins performant que prescrit, appuis de fenêtres et dépose des garde-corps exclus | 552 000 € |
| Entreprise B | 563 000 € | Offre conforme au DCE, planning détaillé en site occupé | 563 000 € |
| Entreprise C | 612 000 € | Options non demandées incluses (habillage décoratif des pignons) | 589 000 € |
Sur le papier, l'entreprise A semble moins chère de 65 000 €. Une fois les offres ramenées au même périmètre, l'écart avec B tombe à 11 000 €, soit 2 %. Surtout, l'isolant proposé par A ne respectait pas la résistance thermique exigée, ce qui aurait pu fragiliser l'atteinte du gain énergétique visé et donc le financement. Avec la grille de notation, l'offre B arrive en tête grâce à sa valeur technique et à son organisation de chantier.
La mise au point avant le vote
Après l'analyse, une phase de mise au point permet de faire préciser ou corriger les offres retenues : lever les réserves, confirmer les quantités, obtenir une version définitive du devis. Une négociation est possible, à condition de traiter les entreprises de façon équitable et de ne jamais communiquer à l'une le prix de l'autre.
Sur une copropriété de 60 lots accompagnée par Wilow, cette relecture a fait apparaître qu'un devis de remplacement de chaufferie ne comprenait ni le désembouage ni l'équilibrage du réseau. Les deux postes ont été ajoutés avant le vote, ce qui a évité un avenant en cours de chantier et un second appel de fonds auprès des copropriétaires.
Le montant harmonisé retenu sert enfin de base au plan de financement : MaPrimeRénov' Copropriété, primes CEE en copropriété, éco-PTZ collectif ou prêt collectif. Un devis incomplet fausse donc aussi le calcul du reste à charge présenté à chaque copropriétaire.
Mise en concurrence et vote en AG : les pièges à éviter
Une mise en concurrence bien menée peut encore échouer au moment du vote si la procédure n'est pas respectée. Les erreurs les plus fréquentes tiennent à la convocation, à la rédaction des résolutions et aux conditions des aides financières.
Les erreurs de procédure
- Devis absents de la convocation : l'article 11 du décret de 1967 impose de notifier, avec l'ordre du jour, les conditions essentielles des contrats proposés lorsque l'AG doit approuver un devis ou un marché. Un devis remis en séance ne peut pas être voté valablement.
- Un seul devis soumis au vote alors que plusieurs ont été joints : depuis l'arrêt de 2022, chaque offre notifiée doit faire l'objet d'une résolution ou d'un vote.
- Mauvaise majorité : la majorité dépend de la nature des travaux, et non du montant. Les règles sont détaillées dans notre guide sur la majorité pour voter des travaux de rénovation énergétique.
- Offres périmées : un devis dont la validité expire avant l'AG oblige à reconsulter ou à accepter une hausse de prix.
Les conditions liées aux aides
Pour MaPrimeRénov' Copropriété, le syndicat doit être accompagné par un assistant à maîtrise d'ouvrage et faire réaliser les travaux par des entreprises RGE. L'aide finance 30 % du montant des travaux pour un gain énergétique d'au moins 35 %, et 45 % à partir de 50 % de gain, dans la limite de 25 000 € de travaux par logement, selon l'Anah. La prestation d'AMO est elle-même en partie financée. Autre règle à garder en tête : les travaux ne doivent pas commencer avant le dépôt de la demande d'aide.
Concrètement, le calendrier type est le suivant : consultation et analyse des offres, mise au point, vote des travaux et du plan de financement en AG, dépôt des dossiers d'aides, puis signature des marchés et ordre de service. L'AMO veille à ce que cet enchaînement soit respecté pour ne perdre aucun financement.
Mise en concurrence en copropriété : ce qu'il faut retenir
La mise en concurrence en copropriété n'est pas une formalité : c'est l'étape où se jouent le prix réel des travaux, leur qualité et l'éligibilité aux aides. Trois principes la rendent efficace : un cahier des charges commun, une grille d'analyse annoncée à l'avance et une présentation transparente des offres en assemblée générale.
Chez Wilow, nous accompagnons les copropriétés de bout en bout : le même bureau d'études réalise le DPE collectif ou le PPPT, puis assiste le syndicat en AMO pour consulter les entreprises, analyser les devis et préparer le vote. Cette continuité évite de perdre, entre le diagnostic et les travaux, les objectifs fixés au départ.
FAQ : mise en concurrence et analyse des devis en copropriété
La mise en concurrence est-elle obligatoire en copropriété ?
Oui, dès que le montant d'un marché ou d'un contrat dépasse le seuil fixé par l'assemblée générale à la majorité de l'article 25, conformément à l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965. En dessous de ce seuil, le syndic peut présenter un seul devis.
Combien de devis faut-il pour des travaux en copropriété ?
La loi exige plusieurs devis, donc au moins deux, au delà du seuil voté. Pour une rénovation énergétique, il est conseillé de consulter trois à cinq entreprises par lot afin d'obtenir au moins trois offres exploitables.
Faut-il soumettre tous les devis au vote de l'assemblée générale ?
Oui. Selon l'arrêt de la Cour de cassation du 9 mars 2022, lorsque plusieurs devis ont été notifiés avec la convocation, ils doivent tous être soumis au vote. Ne présenter qu'un seul devis expose la résolution à une contestation.
Le devis le moins cher est-il forcément le meilleur ?
Non. Un devis bas cache souvent des exclusions ou des prestations moins performantes que celles demandées. Il faut d'abord ramener toutes les offres au même périmètre, puis les noter sur le prix, la valeur technique, le planning et les références.
Qui analyse les devis : le syndic, le conseil syndical ou l'AMO ?
Le syndic organise la consultation et inscrit les devis à l'ordre du jour, et le conseil syndical peut donner son avis. Sur une rénovation énergétique, l'analyse technique est confiée au maître d'œuvre et contrôlée par l'AMO, qui apporte un regard indépendant au syndicat des copropriétaires.
Les entreprises doivent-elles être RGE pour obtenir les aides ?
Oui. Pour bénéficier de MaPrimeRénov' Copropriété et des primes CEE, les travaux doivent être réalisés par des entreprises titulaires de la qualification RGE pour les lots concernés. C'est un point à vérifier dès l'analyse des offres.
